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Weshalb sollte ich über eine Immobilieninvestition nachdenken ?
hohe Wertsteigerungschancen für attraktive Immobilien in guten Lagen.
Immobilieninvestitionen gelten als konservative und langfristige Kapitalanlage. Diese Faktoren machen ein solches Investment besonders als Altersvorsorge interessant. Die Hemmschwelle die persönlichen finanziellen Reserven mit Erreichen bestimmter Sparziele zu verkonsumieren ist bei anderen Sparformen viel niedriger.
Der Fiskus fördert nach wie vor Investitionen in Immobilien, sei es über die Höhe der Abschreibungssätze, den Ansatz der Finanzierungskosten als Werbungskosten oder durch Vorteile bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Andere Anlageklassen sind sehr spekulativ (z.B. Aktien), oder sie bieten nach Abzug von Inflation und Steuern nur geringe Nachsteuerrenditen (z.B. Staatsanleihen). Ein Fremdwährungsrisiko entfällt. Es ist zudem sinnvoll sein Vermögen auf verschiedene Vermögensklassen zu verteilen (Diversifikation).
Sie gewinnen Entscheidungsfreiheit, indem Sie Ihre Immobilie beispielsweise später selbst bewohnen können und sich so im Ruhestand die Zahlungen an Ihren Vermieter ersparen.
Sie haben weitestgehend selbst die Entscheidungsgewalt über Ihr Vermögen. Es gibt keinen Vermögensverwalter, der zu Ihrem Nachteil über Ihr Eigentum disponieren und Sie um Ihr Erspartes bringen kann.
Unterstellt man wie in der Vergangenheit eine gewisse Abhängigkeit zwischen Mietniveau und Inflation, so schützt Sie der Erwerb einer Immobilie vor dem Kaufkraftverlust durch Geldentwertung.
Der Immobilienerwerb ist – eine entsprechende Bonität vorausgesetzt – auch ohne oder nur mit geringem Eigenkapitaleinsatz möglich.
Eine Immobilieninvestition macht besonders Sinn, wenn Sie langfristig disponieren und sich eigene Ziele setzen möchten. In Verbindung mit einer langfristigen Finanzierung haben Sie Planungssicherheit, über die Tilgung und Wertsteigerung erzielen Sie einen nennenswerten Vermögenszuwachs.
Ihre Altersvorsorge ist vererbbar und im Bedarfsfall auch beleihbar.´
Die Wirtschaft wurde in den letzten Jahrzehnten von Verwerfungen, Exzessen und Krisen geprägt. Gerade vor diesem Hintergrund machen solide und werthaltige Investitionsentscheidung Sinn.
Der ehemalige Bundesfinanzminister Norbert Blüm wurde gerne mit dem Satz „die Rente ist sicher“ zitieren. Heute ist nur sicher, dass später kaum mehr als eine Grundsicherung in Höhe knapp über dem Sozialhilfesatzes übrig bleiben wird. Es liegt an Ihnen, Ihre Chancen zu ergreifen, die Versorgungslücke zu schließen und Ihr Schicksal selbst in die Hand zu nehmen.
Weshalb sollte ich zeitnah eine Investitionsentscheidung treffen ?
Immobilien in Deutschland sind im internationalen Vergleich sehr preiswert.
Der Immobilienmarkt in Deutschland ist nicht überhitzt, es gibt und gab keine Spekulationsblase wie z. B. bei Aktien.
Die Hypothekenzinsen sind im historischen Vergleich sehr niedrig.
Die Inflationsrate ist noch niedrig, obwohl weltweit die Staatsverschuldungen und die Geldmengen in die Höhe schnellen.
Die Anzahl der neuerrichteten Immobilien ist seit Jahren rückläufig, ein Bedarf an zeitgerechtem Wohn- und Gewerberaum ist aber vorhanden.
Eine Immobilieninvestition ist eine langfristige Geldanlage. Je eher Sie eine Immobilie erwerben, desto eher kommt der Zeitpunkt, ab dem Ihre Immobilie eine Rente abwirft.
Der Immobilienmarkt ist im Umbruch. Beispielsweise muss sich das Land Berlin von vielen seiner staatseigenen Wohnungen trennen, um dringend benötigtes Geld in die leeren Haushaltskassen zu spülen. Dabei kann und will das Land nicht auf Markttrends reagieren. Nutzen Sie diese Chance, und profitieren Sie mit unserer Hilfe von solchen Sondersituationen.
Welche Standorte sind viel versprechend ?
Berlin ist die Stadt in Europa mit dem größten Entwicklungspotential. Die Immobilienpreise und die Lebenshaltungskosten sind für eine Weltstadt noch sehr niedrig. Berlin ist ‚in’, Berlin ist ‚sexy’ und mutiert zum internationalen Anziehungspunkt für Kreative und Leistungsträger. Die pulsierende Stadt ist eines der Gravitationszentren für Politik und Dienstleistung in Europa. Dabei bleibt die Stadt sich selbst treu mit seinem Kiez- und Nachtleben, seinem unerschöpflichen kulturellen Angebot und dem hohen Freizeitwert als grünste Großstadt Europas. Mit diesem einzigartigen Mix hat die Stadt das Potential, zu Metropolen wie London oder Paris aufzuschließen.
München ist eine Metropole mit Flair, internationaler Anziehungskraft, nennenswertem Bevölkerungszuwachs, hohem Einkommensniveau und starker Wirtschaftsstruktur. Diese Faktoren werden auch in Zukunft Bestand haben. Darüber hinaus bietet die “Weltstadt mit Herz” neben der bayerischen Lebensart auch ein vielfältiges Angebot an Freizeitaktivitäten. Für die drittgrößte Stadt Deutschlands spricht auch die attraktive geographische Lage mit der Nähe zur Schweiz, zu Österreich und Italien. München wird sich auf hohem Niveau weiterentwickeln.
Potsdam gilt unter vielen Experten als ein Geheimtipp. Wer hier residiert, verbindet das Wohnen in Reichweite von historisch bedeutsamen, teilweise durch die UNESCO als Welterbe geschützten Anlagen und Bauten mit der Nähe zur Metropole Berlin. Über die gute verkehrstechnische Anbindung ist die aufstrebende Hauptstadt in kurzer Zeit zu erreichen, da Potsdam im Südwesten des ‚Speckgürtels’ von Berlin liegt. Die Landeshauptstadt von Brandenburg ist mit seinen rund 150.000 Einwohnern überschaubar und liegt eingebettet in eine landschaftlich sehr reizvolle Umgebung.
Welche Immobilien bieten Potential ?
Wohnungen in der City und Lofts anstelle des Hauses „im Grünen“ oder außerhalb der Stadt
Denkmalschutz-Immobilien mit Flair in zentraler Lage
Energieeffiziente Gebäude mit modernen und/oder flexiblen Grundrissen
Immobilien mit hohem Wohnkomfort, flexiblen Nutzungsoptionen
Gewerbeobjekte in zentraler Lage, mit modernen und flexiblen Grundrissen, guter Verkehrsanbindung, sowie ausreichenden Stellplätzen
Immobilien und Steuern
Die nachfolgenden Ausführungen geben nur einen informativen Einblick in relevante steuerliche Vorschriften und sind ausschließlich für inländische natürliche Personen bestimmt. Die Aspekte ‘Gewerblicher Grundstückshandel’, ‘Erbschafts- und Schenkungssteuer’, ’Liebhaberei’ und ’Umsatzsteueroptierung’ werden wegen ihrer Komplexität und / oder der differenzierten Einzelfallauslegung an dieser Stelle nicht oder nur ansatzweise angesprochen. Bei Immobilienfonds sind die relevanten steuerlichen Vorschriften konzeptionsabhängig. Insofern verweisen wir auf den jeweiligen Verkaufsprospekt.
Kapitalanleger
Fakten
Die steuerlich anzusetzenden Werbungskosten übersteigen die Einnahmen im Regelfall insbesondere in der ersten Investitionsdekade deutlich. Dieser Effekt tritt selbst dann auf, wenn keine Denkmalschutzabschreibungen in Anspruch genommen werden können. Im Laufe Ihres Berufslebens profitieren Sie von diesen steuerlichen Verlusten. Später, im Ruhestand, sind Mietrückflüsse mit dem für gewöhnlich niedrigeren Steuersatz zu versteuern.
Geltendmachung der Schuldzinsen als Werbungskosten, die zum Erwerb oder zur Herstellung der Immobilie aufgebracht werden.
absetzbarer Sanierungsanteil von 100% in 12 Jahren bei Fremdnutzung von Denkmalobjekten / Objekten in Sanierungsgebieten möglich.
bis zu 90% des Kaufpreises steuerlich absetzbar.
Rückfluss in Höhe von bis zu 35 % des Kaufpreises durch ersparte Einkommensteuer
Steuerliche Grundlagen
Das Einkommen, das den Grundfreibetrag i. H. v. 7.664 Euro (2009) übersteigt, ist mit einem Einkommensteuersatz zwischen 15 % und 42 % zu versteuern,ab einem Einkommen von 250.001 (zusammenveranlagte Ehegatten: 500.000 Euro) beträgt der Steuersatz 45 % (§ 32a EStG). Zusätzlich ist der Solidaritätszuschlag i. H. v. 5,5 % auf die festgesetzte Einkommensteuer zu entrichten (§§ 3, 4 SolzG). Nicht berücksichtigt ist die ggf. anfallende Kirchensteuer (vgl. § 52a Abs. 2 EStG).
Die Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) einer vermieteten Immobilie sind in der gesonderten Anlage V der Einkommensteuererklärung darzulegen.
Von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die das zu versteuernde Einkommen entsprechend erhöhen, sind verschiedene Positionen in Abzug zu bringen.
Wird zum Erwerb oder zur Herstellung einer fremdgenutzten Immobilie ein Darlehen aufgenommen, so sind die Schuldzinsen als Werbungskosten gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG abzugsfähig.
Auf den Gebäudeanteil können Absetzungen für Abnutzungen (Abschreibungen) auf den Gebäudeanteil gem. § 7 Abs. 4 EStG steuerlich geltend gemacht werden. Diese werden linear über 40 Jahre mit 2,5 % p. a. verteilt, wenn es sich um ein Altgebäude (hergestellt bis 31.12.1924) handelt. Bei jüngeren Gebäuden sind die Absetzungen für Abnutzung linear auf 50 Jahre mit 2 % p. a. in Ansatz zu bringen. Bei Gewerbeimmobilien können kürzere Abschreibungsdauern mit entsprechend höheren AfA-Sätzen zur Anwendung kommen. Der Bodenwertanteil errechnet sich für gewöhnlich aus dem (anteiligen) Grundstücksanteil multipliziert mit dem Bodenrichtwertsatz der Gemeinde.
Für Modernisierungskosten, die den Wohnwert deutlich steigern, können in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG) sowie bei Baudenkmälern (§ 7i EStG) im Herstellungsjahr und in den folgenden 7 Jahren (unter den in den Vorschriften genannten Voraussetzungen) Abschreibungen in Höhe von je 9 % p. a. und in den darauf folgenden 4 Jahren in Höhe von je 7 % p. a. in Anspruch genommen werden. Für den Modernisierungskostenanteil kann aber nicht zusätzlich AfA gem. § 7 Abs. 4 EStG. in Anspruch genommen werden.
Eigennutzer
Fakten
steuerfreie Rendite Ihrer Immobilieninvestition.
steuerfreier Verkauf der selbstgenutzten Immobilie möglich.
steuerfreie Vererbung möglich.
bei Denkmalobjekten/Objekten im Sanierungsgebiet zusätzlich realisierbar: absetzbarer Sanierungsanteil von 100% in 10 Jahren, bis zu 90% des Kaufpreises steuerlich absetzbar, Rückfluss i.H.v. bis zu 30% des Kaufpreises durch gesparte Einkommensteuer.
Steuerliche Grundlagen
Bei anderen Kapitalanlagen wird die Rendite entweder mit dem persönlichen Steuersatz oder der Abgeltungssteuer versteuert. Die Einkommensteuer kann bis zu 45 % des Gewinnes ausmachen, hinzu kommen Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (vgl. §§ 32a EStG, §§ 3, 4 SolzG, § 52a Abs. 2 EStG). Eine Besteuerung der Wertveränderung selbstgenutzter Immobilien findet hingegen nicht statt.
Der Verkaufsgewinn der selbstgenutzten Immobilie ist nicht zu versteuern, wenn die Immobilie vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich und nicht nur gelegentlich zu eigenen Wohnzwecken diente, egal wie lange dieser Zeitraum war (BFH, Az. IX B 159/07). Wurde sie vorher fremd genutzt, darf der Veräußernde sie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich und nicht nur gelegentlich selbst genutzt haben (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG,). Unter diese Regelungen fallen auch selbstgenutzte Ferienwohnungen und Zweitwohnungen. Bei anderen Kapitalanlagen wird der Gewinn ebenfalls entweder mit der Abgeltungssteuer oder dem persönlichen Steuersatz belegt. Kapitalanleger genießen auch den Vorteil des steuerfreien Verkaufs – Voraussetzungen sind allerdings eine Haltedauer von mindestens 10 Jahren und dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Ab dem 01.01.2009 ist die Vererbung von Wohnimmobilien, die der Erblasser bis zum Erbfall persönlich genutzt hat, an den Ehepartner, den eingetragenen Lebenspartner oder die Kinder nach den §§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, Abs. 4 a und Abs. 4 b ErbStG steuerfrei möglich. Für Abkömmlinge gilt – hiervon abweichend – die Steuerbefreiung nur bis zu einer Größe von 200 qm Wohnfläche. Für größere Objekte fällt ggf. anteilig Erbschaftssteuer an (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 b, 4c ErbStG). Voraussetzung ist, dass der Erbe nach dem Erbfall mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleibt und sie nicht verkauft, vermietet, verpachtet oder lediglich als Zweitwohnsitz nutzt. Andere Kapitalanlagen werden im Vergleich dazu nicht in diesem Umfang steuerlich begünstigt (vgl. §§ 12 - 13c ErbStG).
Selbstnutzer können zusätzlich steuerlich direkt gefördert werden, wenn sie eine Immobilie erwerben, die in einem Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegen ist bzw. es sich um ein Baudenkmal handelt. Sie können ¬– wenn die Voraussetzungen des § 7i oder § 7h vorliegen – gem. § 10f EStG im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun Folgejahren bis zu 9 % p. a. der Modernisierungskosten, die den Wohnwert deutlich steigern, etwa Sonderausgaben, geltend machen. Die Steuerminderzahlungen können – bei entsprechendem Einkommen – bis zu 30 % des Kaufpreises ausmachen.
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